Как составить доверенность на продажу квартиры

Доверенность на продажу квартиры позволяет представителю заключить сделку и выполнить необходимые действия от имени собственника. В документе нужно четко описать объект, полномочия представителя, порядок получения денег и срок действия доверенности.

Какие полномочия дает доверенность на продажу квартиры

Доверенность дает представителю право действовать не от своего имени, а от имени собственника. При этом представитель может совершать только те действия, которые прямо указаны в документе. Общая формулировка вроде «представлять интересы по вопросу продажи недвижимости» иногда оказывается недостаточной для конкретной процедуры.

В доверенности можно предусмотреть право:

• подбирать покупателя и вести переговоры;
• согласовывать цену и условия сделки;
• подписывать предварительный договор, соглашение о задатке или авансе;
• подписывать основной договор купли-продажи;
• подавать документы на государственную регистрацию перехода права;
• получать выписки, уведомления и иные документы;
• представлять собственника у нотариуса, в МФЦ, Росреестре и других организациях;
• подписывать заявления, согласия, расписки и акты приема-передачи;
• получать денежные средства от покупателя;
• передавать покупателю ключи и квартиру по акту.

Если представитель должен только подать документы или получить готовые бумаги, продажу квартиры лучше не включать в его полномочия. Для таких задач подойдет отдельный документ, например доверенность на подачу документов или доверенность на получение документов.

Особого внимания требуют квартиры с несколькими собственниками, долями, несовершеннолетними владельцами, ипотекой, зарегистрированными жильцами или ограничениями. В такой ситуации полномочия формулируют с учетом конкретной сделки, а документы предварительно проверяют у нотариуса или юриста.

Какие сведения включить в документ

Доверенность составляют письменно. В ней должны быть сведения, по которым можно однозначно установить личность собственника, представителя и объект недвижимости.

Обычно в документ включают следующие данные:

Описание квартиры лучше сверить с документами на объект и сведениями из Единого государственного реестра недвижимости. Если продается доля, указывают ее размер, а если собственников несколько — каждый владелец оформляет доверенность в пределах своей доли либо действует самостоятельно.

Полномочия стоит перечислять последовательно. Например, можно указать, что представитель вправе подготовить и подписать договор купли-продажи квартиры по конкретному адресу, определить цену не ниже установленной суммы, подписать акт приема-передачи, подать документы на регистрацию и получить результат регистрации.

Если доверитель разрешает представителю получать деньги, это прописывают отдельно. Полезно указать способ расчетов: наличные, банковский перевод, аккредитив или иной согласованный вариант. Формулировка «получать денежные средства по договору купли-продажи» шире, чем право принять конкретную сумму, поэтому условия лучше сделать максимально понятными.

При подготовке текста можно ориентироваться на структуру доверенности на заключение договора от имени физического лица, но для продажи квартиры обязательно добавить сведения о недвижимости и регистрационных действиях.

Чек-лист перед оформлением

• Проверить паспортные данные доверителя и представителя.
• Сверить адрес и кадастровый номер квартиры.
• Указать размер принадлежащей собственнику доли.
• Решить, вправе ли представитель менять цену и условия сделки.
• Отдельно прописать право получать деньги.
• Указать право подписывать акт приема-передачи.
• Определить возможность передоверия.
• Проверить дату и срок действия документа.
• Уточнить у нотариуса требования к формулировкам.

Нужна ли нотариальная доверенность

Для распоряжения недвижимостью доверенность, как правило, оформляют нотариально. Нотариус устанавливает личность доверителя, проверяет его дееспособность, разъясняет последствия выдачи документа и удостоверяет подпись. Документ, составленный без требуемого нотариального удостоверения, могут не принять для сделки или регистрации.

Нотариальная доверенность особенно необходима, если представитель будет:

• подписывать договор продажи квартиры;
• подавать документы на регистрацию перехода права;
• действовать в сделке с долей;
• обращаться к нотариусу от имени собственника;
• получать документы и совершать связанные с отчуждением недвижимости действия.

Точные требования зависят от состава собственников, вида сделки и полномочий представителя. Например, при продаже квартиры, принадлежащей нескольким лицам, может потребоваться участие каждого собственника и отдельная проверка оснований для сделки.

Перед визитом к нотариусу обычно готовят паспорт доверителя, сведения о представителе и документы на квартиру. Иногда нотариусу достаточно данных об объекте, но при сложной сделке могут понадобиться дополнительные документы: подтверждение права собственности, сведения о браке, согласия, документы законного представителя или бумаги по ипотеке.

Нотариальная доверенность не заменяет согласие супруга, разрешение органа опеки или другие документы, если они необходимы для конкретной продажи. Она только подтверждает полномочия представителя действовать от имени доверителя.

Как оформить полномочия на получение денег

Право продать квартиру и право получить деньги — разные полномочия. Если представитель не должен распоряжаться оплатой, в доверенности прямо указывают, что он не вправе получать денежные средства по договору. Это снижает риск споров о том, кому и в какой момент передавалась сумма.

Если представитель принимает оплату, в документе желательно указать:

1. что он вправе получить деньги по договору купли-продажи;
2. от кого именно может поступить оплата;
3. каким способом допускается расчет;
4. может ли представитель подписывать расписку о получении денег;
5. вправе ли он распоряжаться полученной суммой;
6. передает ли он деньги собственнику и каким способом.

Например, полномочие можно описать как право получить от покупателя денежные средства по договору купли-продажи квартиры, подписать расписку и иные документы, подтверждающие расчет. Если цена заранее известна, ее можно указать в доверенности или установить минимальную стоимость, ниже которой представитель не вправе продавать объект.

На практике безопаснее направлять оплату непосредственно собственнику на его банковский счет либо использовать способ расчетов, при котором деньги передаются после выполнения согласованных условий. В этом случае представитель занимается подписанием документов, но не получает наличные и не распоряжается всей суммой.

Если доверенность нужна только для получения денег после уже состоявшейся сделки, можно ограничить ее этим действием. Для ориентира подойдет отдельная доверенность на получение денежных средств от организации, но содержание документа адаптируют под расчет по договору продажи квартиры.

Срок действия, передоверие и отмена доверенности

В доверенности указывают срок, в течение которого представитель может действовать. Его выбирают с учетом предполагаемой даты поиска покупателя, подписания договора и завершения расчетов. Слишком короткий срок может привести к необходимости оформлять новый документ, а чрезмерно широкий — увеличить период, когда представитель сохраняет полномочия.

Проверьте, чтобы срок охватывал не только подписание договора, но и подачу документов, регистрацию перехода права, получение результата и передачу квартиры. Если представитель не должен продолжать действия после завершения сделки, полномочия ограничивают конкретным этапом или отменяют доверенность после исполнения поручения.

Передоверие означает передачу представителем своих полномочий другому лицу. Если собственник не хочет допускать такую замену, в доверенности указывают запрет на передоверие. Когда передоверие разрешено, желательно ограничить его кругом действий и потребовать, чтобы собственник получил сведения о новом представителе.

Доверитель может отменить доверенность до окончания указанного срока. После отмены представителя уведомляют, а организации и участники сделки должны знать, что прежний документ больше не подтверждает полномочия. При отмене доверенности важно забрать оригинал или обеспечить невозможность его дальнейшего использования.

Перед подписанием проверьте документ по этому списку:

• Дата выдачи указана полностью.
• Объект недвижимости описан без ошибок.
• Представитель вправе совершать именно нужные действия.
• Получение денег разрешено или прямо запрещено.
• Передоверие разрешено только при необходимости.
• Срок охватывает весь процесс продажи.
• Нотариус подтвердил приемлемость формулировок.

Готовый текст доверенности лучше согласовать с нотариусом до оформления. Это помогает исключить ситуацию, когда представитель сможет подписать договор, но не сможет подать документы, получить регистрацию или подтвердить расчет из-за отсутствия отдельного полномочия.